지역주택조합 위험성 6가지, 꼭 주의하세요

지역주택조합 아파트를 고려하고 계시나요?? 시세보다 적게는 30%, 많게는 5%까지 저렴한 특징 때문에 솔깃하게 되는데요. 지금부터 지역주택조합 문제점 6가지 및 주의사항을 말씀드리도록 하겠습니다.

 

지역주택조합이란?

무주택자나 85㎡이하 아파트를 소유한 사람들이 모여 아파트가 될 토지를 공동 건설, 추진하는 것을 말합니다. 사전 토지 확보 시, 지분을 받는 것이기 때문에 일반 분양가보다 30% 이상 저렴한 매력이 있어 가격 면에서는 아주 매력적인 방법으로 알려져 있습니다.

 

※ 지역주택조합 조합원 자격

1. 서울, 경기, 인천에서 6개월 이상 거주
2. 무주택 또는 85㎡이하 아파트를 소유한 사람
3. 본인, 배우자가 타 지역주택조합 조합원이 아닌 경우
4. 현재 분양권, 주택청약 당첨되지 않은 사람(85㎡이하)

 

 

지역주택조합 위험성

1. 조합을 주도하는 것은 업무대행사입니다.

조합은 초기에 30~50% 이상 저렴한 분양가에 초점을 맞춰 광고를 합니다. 하지만 이는 업무대행사가 주도하는 것이며, 이들은 조합원 1인당 최소 몇 백에서 많게는 천 단위의 수수료를 받아가게 됩니다. 즉, 수수료가 주목적이기 때문에 향후 진행이 순조롭지 않을 수 있습니다.

 

2. 돈이 추가로 들어갈 가능성이 큽니다.

많은 분들이 본 분양가 대비 30~50% 저렴하다는 것만 생각하고 덜컥 계약을 합니다. 하지만 해당 사업비는 예상치일뿐 실제로 건설에 들어가면 추가 비용이 많이 발생하게 됩니다. 단순 인건비부터 유지비, 수수료까지 다양한 항목으로 지출이 늘어나기 때문에 조합원들의 부담은 높아질 수밖에 없습니다.

 

실제 실패사례 중 다수는 이런 추가 비용을 납부하다가 본 분양가랑 별 차이가 없는 경우도 꽤 많습니다. 심지어 조합원 중 상당수가 추가 비용을 내지 못해 사업이 지연되는 경우도 많아 준공 날짜가 한참 늦어지기도 하기 때문에 심적 고통이 상당히 크다고 할 수 있습니다.

 

3. 토지소유권의 95%를 확보해야 합니다.

일반 아파트는 80%의 토지소유권만 확보하면 진행이 가능합니다. 반면 지역주택조합은 95%를 확보해야 하기 때문에 진행상 큰 어려움이 따르게 되는데요. 일부 토지의 지주들이 매도를 거부하게 된다면 사업은 계속 늦어질 수밖에 없으며, 토지 취득을 위해 큰돈을 지출해야 할 수도 있습니다.

※ 지주 갈등 사례
- 주인을 알 수 없거나 연락이 닿지 않는 사람
- 상식 밖의 보상금을 요구하는 사람
- 땅을 내줄 수 없다는 입장을 고수하는 사람
- 차일피일 미루면서 사업을 늦추는 사람

 

4. 부동산 재테크를 하기 어렵습니다.

지역주택조합은 사업이 완료, 입주 전까지 1주택(85㎡이하) 또는 무주택을 유지해야 합니다. 사업 도중에 청약에 당첨만 되더라도 자격조건을 상실하기 때문에 부동산 재테크를 하기 힘들다고 할 수 있습니다. 더군다나 예상 기간보다 사업 진행이 미뤄지게 되면 옴짝달싹 못하기 때문에 금전적, 정신적 손해를 볼 수밖에 없습니다.

 

 

5. 조합원 탈퇴가 어렵습니다.

진행하다가 마음이 바뀌면 탈퇴를 생각하는 분들이 있습니다. 흔히 ‘지역주택조합은 계약은 쉽지만 탈퇴는 하늘에 별 따기’라는 말이 있습니다. 지역주택조합은 개별 소유 지분이 있는 것이 아니라 공동 소유이기 때문에 개인이 중도에 탈퇴하는 것은 매우 어렵습니다. 행여 탈퇴가 된다한들 가입금을 반환받기가 사실상 힘들기 때문에 스트레스가 이만저만이 아닙니다.

 

6. 실체 없는 솔깃한 말들을 많이 합니다.

지역주택조합은 대부분 부동산에 전문 지식이 덜한 분들이 관심을 갖게 됩니다. 이는 저렴한 분양가로 내 집을 마련할 수 있다는 장점 때문인데요. 가격은 물론, 입지로 향후 시세차익까지 클 것이라 달콤한 광고들을 쏟아내곤 합니다. 하지만 상당수의 내용은 확정된 것이 아닌 뜬 구름 잡는 소리가 많으며, 책임을 지게 하기 어렵기 때문에 결과론적으로 난처한 상황에 처할 수 있습니다.

※ 실제 위반사례
- 추가 분담금이 발생하지 않는다 했으나, 계약 후 계속 요구
- 조합원 가입 때 동/호수 지정이 가능하다고 유도
- 인프라 개발에 대한 허위/과장된 내용 전달
- 토지 확보 비율을 속여 계약 유도
- 중간에 마음 바뀌면 편하게 탈퇴 가능하다고 회유

 

지역주택조합 계약 전 이렇게 하세요

1. 계약 내용은 반드시 녹음을 합니다.
( 토지 확보 비율, 동호수 지정, 사업일정, 수익, 인프라 개발)
2. 관할 구청에 토지확보비율이 상담과 동일한지 문의합니다.
(거짓말일 경우, 아무리 입지가 좋아도 가입 X)
3. 광고/홍보물은 향후 분쟁에 대비해 사진을 찍어놓습니다.
4. 조합원 모집 공고와 홈페이지에 게재된 내용이 같은 지 확인합니다.

 

 

지역주택조합 성공률

지역주택조합의 성공률은 10% 미만입니다. 즉, 가입자의 90%는 정신적, 금전적 피해를 보는 것이라 할 수 있습니다. 아무리 저렴한 가격이 매력적이라 하더라도 절차 및 과정상에 큰 어려움이 있기 때문에 사업계획 승인 처리가 되는 것이 힘들 수밖에 없습니다. 실제로 2016~2021년까지 5년간 지역주택조합은 총 19건이었으며 그중 착공을 시작한 곳은 불과 2곳뿐이었습니다.

 

맺음말

지역주택조합 문제점 6가지 및 주의사항을 말씀드렸습니다. 지역주택조합은 업무대행사의 말처럼 장점만 있는 것이 아닙니다. 자칫 빚더미에 앉을 수도 있을 만큼 위험성이 크니 충분히 고려하셔서 진행하셔야 합니다. 부동산 현업에 있는 사람이 실제 지역주택조합 사례를 토대로 말씀드린 것이니 꼭 숙지하시기 바랍니다.

 

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